oss 100 kroner!
Av Tollef Hovig.
Det er i hovedsak to forhold som påvirker etterspørselen, og dermed prisnivået på boliger, rentenivået og det faktiske behovet. Når det gjelder det faktiske behovet, påvirkes det av flere faktorer som det kan være greit å samle i tre hovedgrupper. Den første gruppen dannes av netto tilflytting/fraflytting til området boligen ligger, den andre gruppen dannes av den gjennomsnittlige boligstørrelsen hver person forbruker og den tredje gruppen dannes av boligens standard og kvalitet.
Når det gjelder befolkningsveksten i Norge, har den sett over tid vært forbløffende stabil. I gjennomsnitt har den ligget i overkant av 2% pr. år de siste 200 årene, men den er avtagende. De siste 5 årene har den ligget rundt 0,6% i gjennomsnitt.
Når det gjelder boligarealet pr. menneske, var det i vekst fram til innvandringen til Norge begynte, men flatet etter hvert ut og har gått nedover i flere år. Kvaliteten på boliger er hevet jevnt gjennom årene. Særlig den tekniske siden av boligene har fått en voldsom kvalitetsøkning. Befolkningsveksten i Norge har vært høyere enn i de landene vi sammenligner oss med, men vi kan forvente en utflating i befolkningsveksten framover. Denne kan bli noe kompensert gjennom at det gjennomsnittlige boligarealet pr. person antageligvis vil øke. Videre økning i kvalitet er vanskelig å se for seg, men det kan komme politiske krav i forhold til boligens klimaregnskap som kan påvirke prisnivået. Totalt sett kan man forvente en utflating i i økningen av det faktiske behovet for boliger.
Når det gjelder den andre faktoren, rentenivået som har vært den viktigste faktoren, har vi vært igjennom en historisk unik epoke med et fallende rentenivå fra rundt 17%, ned mot 2% siden penge- og kredittforsyningen ble lagt om fra sentralbanker til private banker på 70 – 80-tallet. Det har medført at man kunne doble gjelden sin uten å betale noe mer for den. Ikke bare en gang, men flere ganger. Mye av denne økende kapitalen har gått til boligmarkedet. Den har ført til økt etterspørsel etter boliger, og dermed til økende priser som igjen har ført til mer etterspørsel, noe som kan illustreres av figuren fra USA under:
Den blå linjen viser nedgangen i renten, mens den oransje viser økningen i gjeldsmengden. Denne bevegelsen, som har vært den samme i alle høyinntektslandene, er en historisk engangsforeteelse som følger av omleggingen av penge- og kredittforsyningen, som også var den samme i alle disse landene. Når renten har falt til rundt 2% opphører denne bevegelsen, når den er sammenfallende med en avmatting av den faktiske etterspørselen, er det naturlig at veksten i boligprisene flater ut. Det har den da også gjort. Det finnes innenfor de ulike land fortsatt flytting internt i landet, som påvirker prisnivået i forskjellige områder av de enkelte land, men det opptar oss ikke her. Dersom vi ser på en langsiktig kurve for 14 land, ser vi en dramatisk større prisøkning i perioden med rentefall, som flater ut når renta når sitt laveste punkt.
Utviklingen i huspriser for 14 land siden 1870
Dersom vi ser på et lite utvalg av høyinntektslandene over en kortere tidsperiode, ser vi samme tendens
UK, Spania, USA, Frankrike fra 1996
Dersom vi fokuserer på Norge, finner vi den samme utviklingen her, men med noe tidsforsinkelse. Denne er skapt av en større økning i det faktiske behovet i Norge, enn de øvrige landene i sammenligningen.
Norge fra 2011:
Så kan man stille spørsmålet om hvordan dette vil utvikle seg framover. Renta vil ventelig stige noe, siden renta på finanskapitalen har falt noe under renta til produksjonskapitalen, deretter vil den fortsatt falle, men det vil bli i en helt annen takt enn før og renta fra private banker til boliglån vil vanskelig falle under 1%. Det betyr få impulser fra rentebevegelsen, samtidig som det faktiske behovet er i ferd med å flate ut. Det faktiske behovet kan påvirkes av økt immigrasjon eller en ny flyktningbølge, men hvor sannsynlig det er kan folk vurdere selv. Gitt at det faktiske behovet ikke øker, er det mest sannsynlig at boligprisene fortsetter å flate ut noen år, for deretter å begynne en fallende bevegelse som vil vedvare.
Tollef Hovig
