Hvor går boligprisene?

22
Illustrasjon: Shutterstock
Tollef Hovig

Av Tollef Hovig.

Det er i hovedsak to forhold som påvirker etterspørselen, og dermed prisnivået på boliger, rentenivået og det faktiske behovet. Når det gjelder det faktiske behovet, påvirkes det av flere faktorer som det kan være greit å samle i tre hovedgrupper. Den første gruppen dannes av netto tilflytting/fraflytting til området boligen ligger, den andre gruppen dannes av den gjennomsnittlige boligstørrelsen hver person forbruker og den tredje gruppen dannes av boligens standard og kvalitet.

Når det gjelder befolkningsveksten i Norge, har den sett over tid vært forbløffende stabil. I gjennomsnitt har den ligget i overkant av 2% pr. år de siste 200 årene, men den er avtagende. De siste 5 årene har den ligget rundt 0,6% i gjennomsnitt.

Når det gjelder boligarealet pr. menneske, var det i vekst fram til innvandringen til Norge begynte, men flatet etter hvert ut og har gått nedover i flere år. Kvaliteten på boliger er hevet jevnt gjennom årene. Særlig den tekniske siden av boligene har fått en voldsom kvalitetsøkning. Befolkningsveksten i Norge har vært høyere enn i de landene vi sammenligner oss med, men vi kan forvente en utflating i befolkningsveksten framover. Denne kan bli noe kompensert gjennom at det gjennomsnittlige boligarealet pr. person antageligvis vil øke. Videre økning i kvalitet er vanskelig å se for seg, men det kan komme politiske krav i forhold til boligens klimaregnskap som kan påvirke prisnivået. Totalt sett kan man forvente en utflating i i økningen av det faktiske behovet for boliger.

Når det gjelder den andre faktoren, rentenivået som har vært den viktigste faktoren, har vi vært igjennom en historisk unik epoke med et fallende rentenivå fra rundt 17%, ned mot 2% siden penge- og kredittforsyningen ble lagt om fra sentralbanker til private banker på 70 – 80-tallet. Det har medført at man kunne doble gjelden sin uten å betale noe mer for den. Ikke bare en gang, men flere ganger. Mye av denne økende kapitalen har gått til boligmarkedet. Den har ført til økt etterspørsel etter boliger, og dermed til økende priser som igjen har ført til mer etterspørsel, noe som kan illustreres av figuren fra USA under:

Den blå linjen viser nedgangen i renten, mens den oransje viser økningen i gjeldsmengden. Denne bevegelsen, som har vært den samme i alle høyinntektslandene, er en historisk engangsforeteelse som følger av omleggingen av penge- og kredittforsyningen, som også var den samme i alle disse landene. Når renten har falt til rundt 2% opphører denne bevegelsen, når den er sammenfallende med en avmatting av den faktiske etterspørselen, er det naturlig at veksten i boligprisene flater ut. Det har den da også gjort. Det finnes innenfor de ulike land fortsatt flytting internt i landet, som påvirker prisnivået i forskjellige områder av de enkelte land, men det opptar oss ikke her. Dersom vi ser på en langsiktig kurve for 14 land, ser vi en dramatisk større prisøkning i perioden med rentefall, som flater ut når renta når sitt laveste punkt.

Utviklingen i huspriser for 14 land siden 1870

Dersom vi ser på et lite utvalg av høyinntektslandene over en kortere tidsperiode, ser vi samme tendens

UK, Spania, USA, Frankrike fra 1996

  Dersom vi fokuserer på Norge, finner vi den samme utviklingen her, men med noe tidsforsinkelse. Denne er skapt av en større økning i det faktiske behovet i Norge, enn de øvrige landene i sammenligningen.

Norge fra 2011:

Så kan man stille spørsmålet om hvordan dette vil utvikle seg framover. Renta vil ventelig stige noe, siden renta på finanskapitalen har falt noe under renta til produksjonskapitalen, deretter vil den fortsatt falle, men det vil bli i en helt annen takt enn før og renta fra private banker til boliglån vil vanskelig falle under 1%. Det betyr få impulser fra rentebevegelsen, samtidig som det faktiske behovet er i ferd med å flate ut. Det faktiske behovet kan påvirkes av økt immigrasjon eller en ny flyktningbølge, men hvor sannsynlig det er kan folk vurdere selv. Gitt at det faktiske behovet ikke øker, er det mest sannsynlig at boligprisene fortsetter å flate ut noen år, for deretter å begynne en fallende bevegelse som vil vedvare. 

Tollef Hovig

KampanjeStøtt oss

Kommentarer

  1. SHO says:

    I en by slik som Oslo (hvor det har vært stor befolkningsvekst og knapphet på boliger over lenger tid) er det nok slik at det er befolkningens betalingsevne som i snitt bestemmer prisnivået på boliger i byen. (Betalingsevne som igjen er knyttet til inntektsnivået etter at skatt, renter, avgifter og tilskudd er tatt hensyn til). Folk med ordinære inntekter har problemer med å klare å skaffe seg bolig i Oslo. Men det finnes også en gruppe personer som kjøper opp boliger og som deretter lar boligene bli stående tomme eller leier dem ut feks til turister via slikt som Airbnb. En eiendomsmegler jeg snakket med for noen år siden, sa at veldig mange at bruktboligene i Oslo ble solgt til personer utenbys fra som ønsket å ha “hytte i byen”. Dette er vel egentlig en form for pensjonssparing eller regelrett boligspekulasjon. Hadde man feks innført en ekstra skatt for leiligheter som stod tomme mesteparten av tiden i Oslo, kunne man trolig ha fått til boligprisnedgang eller kanskje endog et boligkrakk i Oslo.

    I 1899 var det boligkrakk i Oslo (Christiania). Da fallt boligprisene med 60% og det gikk deretter rundt 100 år før boligprisene igjen lå på samme nivå som i 1899 (justert for inflasjon). Det er altså ingen naturlov som sier at boligprisene i Oslo alltid må være høye. En større økonomisk krise i vår tid kan utløse noe slikt på nytt. Da vil feks en bolig som koster 5 millioner kroner plutselig koste 2 millioner kroner (ved et prisfall på 60%). Og da får man samtidig også råd til å finansiere slikt som feks eldrebølgen.

    Når man ser på boligprisene i Oslo er det kanskje riktig å bruke begrepet hyperinflasjon om disse. Men det kalles isteden for verdistigning, og da høres alt mye bedre ut. Når boligprisene stiger kraftig presser dette befolkningen til å jobbe heltid og skaffe seg bedre betalte jobber gjennom økt utdannelse etc. Man snakker feks ikke om å innføre 6-timers arbeidsdag, det har man ikke råd til når boligprisene er såpass høye, og kanskje man heller ikke har råd til å sette barn til verden når man bor i en dyr storby. Det er “profitt über alles” som gjelder.

  2. SHO says:

    Jeg ble fortalt en gang hvordan dette med å planlegge utbygging i praksis foregår.
    En gang i året arrangerer feks DnB et faglig seminar om trender i boligmarkedet i Oslo-området. På dette seminar deltar bla alle de store eiendomsutviklerne og utbyggerne. Man får her presentert tall slik som feks økning i antall innbyggere i Oslo-området i årene fremover, antatt lønnsutvikling i Oslo og i Norge etc etc etc. Bygges det mye antar man en lavere pris pr kvadratmeter, bygges det lite antar man derimot en høyere pris pr kvadratmeter. Forsøksvis kan man da da i plenum prøve å beregne seg fram til hva som gir størst profitt for bransjen totalt sett. Man kan på dette vis komme fram til en omtrentlig felles oppfattelse av situasjonen. Og deretter får eiendomsutviklerne og utbyggerne koordinere seg i mellom om hvor mye som skal bygges hvor og når, og hvem som skal gjøre det. Det er som Adam Smith sier: “at der hvor to eller flere kapitalister er samlet, konspirerer de alltid mot allmennheten”. Og her er det hele altså satt i system.

  3. ABC says:

    Lav rente i et kredittbasert betalingssystem som bygger på tillit for lenge er dårlig butikk helt klart. Men mitt bet er at dagens fiat system krasjer. Teknikkutvikling og USAs tilbakegang åpner for alternativer.

  4. Men hvis renta går opp vil befolkningens betalingsevne synke. Det er derfor at rentenivået er den viktigste faktoren. Selv et fhv. lite utslag i renter, la oss si 1% økning vil gi store utslag for en familie med la oss si 4 mill. kr. i gjeld, 40000 kr. i året, 3333 kr./måned - 27% rentefradrag/900 kr. = netto 2433kr./måned.

    Dette er mye hvis man allerede balanserer på en knivsegg, og boliglån er som kjent langtfra det eneste lånet mange nordmenn har:

    “Ifølge en undersøkelse gjennomført av Userneeds for kreditthåndteringsselskapet Lowell, sier 22 prosent av nordmenn med boliglån at de vil få problemer dersom renten øker med ett prosentpoeng.
    – Funnene er overraskende, for bankene legger som kjent inn stresstester av din økonomi når de gir deg lån, der de ser om økonomien din vil tåle en relativt stor renteøkning, sier kommunikasjonssjef, Sjur Kvamme, i Lowell.”

    Problemet er at sentralbankene etter finanskrisen i 2008 har brukt rentenivået helt bevisst for å skape det de kaller en “wealth effect” for å holde forbruket og økonomiene oppe. Når boligprisene stiger får man en følelse av å være rikere selv om alt annet ellers er likt; boligen står på samme sted, har samme standard osv. Det blir f.eks vanligere å belåne boligen til andre ting som ny bil fordi sikkerheten ligger i boligen, dermed skapes ytterligere økonomisk vekst.

    Men i virkeligheten er dette boligprisinflasjon og ikke reell verdistigning (i de fleste tilfeller) som du er inne på. Pengemengden øker enormt, men den forblir for det meste “gjemt” i boligprisene og eventuelt i andre verdifulle gjenstander, alt fra kunstmalerier til verdifulle veteranbiler og you name it. Når sentralbankene skal sette styringsrentene tar de mest hensyn til den såkalte “kjerneprisinflasjonen” som omfatter en rekke daglige varer vi handler, men ikke kapitalvarene slik som boliger osv. Dermed fortsetter man å holde renta lav og boligprisene fortsetter ufortrødent sin marsj mot boblenivåer slik vi har nå, og først da begynner sentralbankene å reagere slik Norges bank nå gjør ved å ønske en forsiktig renteoppgang fordi de er bekymret for boligprisoppgangen, les “boblen”. De håper selvsagt på en myk landing. Samtidig har næringslivet vendt seg til et lavt rentenivå, dessuten vil en økning i styringsrenta påvirke valutakursen dersom andre sentralbanker enn Norges bank ikke følger etter. Dette gir høyere vekslingskurs og fare for eksportorientert virksomhet. Dermed får vi reaksjoner fra næringslivet slik vi nylig så fra Stein Lier Hansen i NHO:

    Lier Hansen taler selvsagt for sin syke mor. Det er ikke uten grunn at mange kaller dette “rentedop”, men man kan like gjerne kalle det “medisin”. Et samfunn som har vendt seg til et lavt rentenivå og høy økonomisk vekst må avruses gradvis slik man avvenner en pasient for medisiner, såkalt “seponering” på fagspråket. Tar man for store steg av gangen går det galt. Jeg tror Norges bank forsøker dette nå, men selv med ørsmå skritt (kvartpoeng) møter man altså motstand. Jeg regner med at vi går mot en ny økonomisk nær kollaps og eventuell kollaps slik som i 2008. Beste medisin rent personlig er å betale ned gjeld vil jeg tro etter å ha bygd opp en økonomisk buffer først.

  5. runeulv says:

    Det fine med Norge, at det har man stort sett. Lovverket er der for å beskytte arbeidere, ikke bønder, så det er nesten ikke grenser for hva eier kan gjøre på egen grunn, hvis vi ser bort i fra strøm.

    Gjeld gjør folket lydige, da de ikke har råd til å miste jobben, så det er ikke så mange som tør det. Har de både barn og gjeld, så er det fort gjort å ta avgjørelsen om at det beste er å holde kjeft, enn så lenge.

    Spørsmålet om hvor mange som holder kjeft av strategiske årsaker, tror jeg ikke det er noen som vet, men når først folket da tør uttrykke sin missnøye da, så kan det nok gå fort, fordi da er de allerede nær et flertall.

  6. ABC says:

    Løsarbeidersamfunnet og hinsides med gjeld gir kontroll helt klart… :thinking:

  7. I en annonse på E24 for Nordea bank står det følgende:

    * Du kan ikke låne mer enn fem ganger bruttoinntekten din . Dette inkluderer også studielån, forbrukslån og kredittkort.

    _* Du skal kunne tåle en renteøkning på fem prosentpoeng . Har du en rente på 2,8 prosent i dag, skal du altså kunne tåle en rente på 7,8 prosent. _

    * Lånet skal ikke overstige 85 prosent av verdien på boligen . 15 prosent av summen skal altså dekkes inn av egenkapital eller garanteres gjennom tilleggssikkerhet. På sekundærbolig i Oslo kreves det 40 prosent egenkapital.

    Ganske pussig at kravet er å tåle hele 5% renteøkning når 22% av lånekundene sier de ikke engang tåler 1%.
    Hvis renta skulle gå opp 5%, hvor mange ville ikke klare å betjene lånet/lånene i et slikt scenario? Jeg vet ikke når disse kravene kom, men det er jo tydelig at de må ha blitt håndhevet ganske slapt tenker jeg.

  8. SHO says:

    Jeg så for noen dager siden et interessant oppslag i Aftenposten hvor man sa at før var det slik at man hadde en håndregel som sa at en person maks kunne låne tre ganger årsinntekten, men at i vår tid var regelen blitt endret til å være maks fem ganger årsinntekten. Årsaken ble det sagt var at inntekstnivået i Norge (etter at man hadde betalt for slikt som livsnødvendigheter og skatter/avgifter) hadde steget såpass mye slik at man nå kunne øke maks lånebelastningen fra 3 ganger årsinntekten til bli 5 ganger årsinntekten. Og det er vel omtrent det som også har skjedd for nye boligkjøpere (bla i Oslo).

Fortsett diskusjonen på forum.steigan.no

14 flere kommentarer

Deltakere