Kan boligkjøperen reddes fra boligmarkedet?

Boligpolitikk del 2

Prisutviklingen fra 2019 til nå

I 2010 lå en gjennomsnittlig byggekostnad inkludert mva. rundt kr 32.000 pr m2 BRA leilighet, for boligblokker. Den steg gradvis og lå i 2019 rundt kr 36-38.000 pr m2 BRA leilighet. Etter inflasjonsbølgen som startet i 2021 har tilsvarende pris i dag blitt over kr 60 000 pr m2 BRA  leilighet. Dette tallet innbefatter endringer i regelverket, prisøkninger arkitekt og byggherreutviklingen etc. (se del 1).

Boligpolitikk del 1

Det tar litt tid før en sånn prisøkning slår ut i nyboligmarkedet, fordi det tar alltid noe tid å få solgt ut boligene som allerede er produsert til gamle priser. Det vi ser nå og framover, er at det blir tiltagende vanskelig å selge leiligheter, fordi de har blitt for dyre. Sånn som Obos og Selvaag selger noen leiligheter per i dag, men det er til investorer. De betaler ikke noe innskudd for leilighetene, og spekulerer i at behovet for leiligheter blir så stort at markedet kommer tilbake i 2027, når leilighetene de kjøper nå ferdigstilles.

Den langsiktige utviklingen i kapitalismens nye fase

Jeg beskrev i forrige artikkel hovedtrekkene i kapitalismens nye fase. Den vil bli preget av offentlige subsidier til utvalgte industrier, som det grønne skiftet og det militær-industrielle komplekset. Dette vil kombineres med en økende omfordeling fra det arbeidende folket til kapitaleierne. Omfordelingen vil ventelig ta to hovedformer. Den første er gjennom prisøkninger og så høy rentebelastning som mulig. Den andre gjennom at stadig bredere lag av det arbeidende folket vil havne i de lavere inntektsnivåene, og at hovedtyngden av lønnstagerne gradvis vil få mindre å rutte med i forhold til økningen i priser.

Mulighetene man hadde i den forrige langsiktige samfunnsmodellen, hvor man kunne doble lånebeløpet til samme daglige kostnad fordi renta hadde en nedadgående kurve, opphørte i 2019. I den nye langsiktige modellen er det spesifikke industrier som skal subsidieres av staten. Boligproduksjon er ikke innenfor disse industriene, tvert imot bidrar dyrere strøm og utgifter til det grønne skiftet, til økning i boligprisene. Spørsmålet vi da må stille, er om kostnadene til boligproduksjonen noen gang vil falle igjen. For eksempel hvis Norges Bank stanser salg av krona, og kronekursen tar seg opp igjen, da vil importerte byggevarer falle i pris. Det kan være en mulighet, men det er vanskelig å forutsi.

Mest sannsynlig vil en slik prisnedgang bli spist opp av andre prisøkninger. Byggekostnadene i Norge har aldri falt vesentlig fra en periode til en annen, så det mest realistiske er å forutsette at dagens prisnivå for bygging av boligblokker, på i overkant av kr 60 000 pr m2 BRA leilighet vil holde seg, og kanskje stige noe saktere framover. Med en tomtekostnad rundt kr 20-30 000 pr m2 BRA leilighet, samt boligutviklingsselskapets fortjeneste og kostnader til utvikling og salg, vil prisene for nybygde boligblokker fort ligge rundt kr 100 000 pr m2 BRA leilighet. Det er et prisnivå som bare lar seg realisere i de dyrere områdene i de store byene. Med et marked som er gjennomregulert av banker og finans, vil det føre til en stagnerende utbygging av boliger.

Det vil på sikt føre til økende bruktboligpriser og økende leiepriser. Det vil igjen føre til at stadig flere presses ut av de store byene, og etter hvert helt ut av boligmarkedet. Slik jeg ser det, er dette den sannsynlige langsiktige utviklingen i den fasen kapitalismen befinner seg i nå. Det vil komme en gradvis prisøkning i byggekostnadene, som muligens kan bremses ned hvis Norges Bank tar ned kronesalget. Denne økningen kommer på et prisnivå, som nå er så høyt, at det er svært få som kan kjøpe ny bolig. Det prisnivået vil gradvis forplante seg til bruktboligmarkedet, noe som forverrer situasjonen ytterligere. Vi vil få en situasjon i de store byene i Norge, lik den vi ser i de store byene i Europa. I de byene presses de lavere inntektsnivåene ut til mindre byer rundt omkring, og fler og fler presses helt ut av boligmarkedet til campingvogner etc.

Hva kan gjøres for å motvirke denne utviklingen

I den første artikkelen har jeg en oppsummering av endringer som virker prisdrivende på kort sikt. Man kan systematisk gjøre endringer som fører til nedgang i byggeprisen.

Når det gjelder prisdrivende regelendringer kan man gjøre en rekke tiltak. Eksempelet jeg nevnt i den første artikkelen, med størrelsen på en SUV som dimensjonerende for nye P plasser, kan endres til at man har P plasser med forskjellig størrelse, basert på den faktiske bilparken som finnes i Norge. Det finnes et utall muligheter for endringer i regelverket som ikke forringer sikkerhet eller boligens kvalitet, men som fører til prisnedgang.

Når det gjelder prisdrivende tiltak fra arkitekter og byggherrer, peker det på et større problem. Det finnes i dag ingen institusjon eller organisasjon som har interesse av virkelig systematisk rimelig boligbygging. Hverken arkitekter eller boligutviklingsselskaper har noen interesse for å bygge rimelige boliger. Arkitekter er opptatt av bruke dyre og iøynefallende materialer og løsninger, mens boligutviklingsselskaper er opptatt av å optimalisere fortjenesten på den tomtebanken de har til aksjonærenes beste.

Prisøkningene er vanskelig å få bukt med, særlig så lenge det finnes andre deler av entreprisemarkedet enn boligmarkedet, hvor det fortsatt er bra aktivitet. Men normalisering av energiprisene er et svært viktig tiltak for å senke kostnadene på materialer.

Når det gjelder tomtekostnadene, vil oppbremsingen i boligbyggingen etter hvert kunne presse tomtekostnadene ned. Det er ikke gratis å sitte på dyre tomter, og når de ikke kan realiseres med boligprosjekter, vil etter hvert en del aktører bli tvunget til å selge tomter.

Det grønne skiftet innebærer en stor byråkratisering av byggebransjen, som gir kostnadsøkninger. De byggematerialene som benyttes i dag, vil stort sett være de samme før og etter innføringen av klimaregnskap. Det eneste nye er et fordyrende byråkrati. Hvis man kunne få bukt med verstingene betong og stål, hadde man fått tatt det meste av utslippene, og kunne brukt mindre byråkrati på å løse resten.

En stadig økende befolkningsmengde vil gradvis reduseres av seg selv, etter hvert som færre og færre har råd til et sted å bo. Løsningen som vil komme, er at i stedet for en økning i arealet per person, som vi har hatt siden 1980, vil arealet per person i byene, begynne å bli stadig mindre. Boligutviklere kjemper for at de kan bygge mindre leiligheter, for da kan de få til «krympflasjon». Selge en leilighet på 35m2 til samme pris som de tidligere tok for en leilighet på 40m2.

Når det gjelder prisøkninger i markedet, er stans i Norges Banks dumping av norske kroner og en dertil hørende forbedring av kronekursen det viktigste enkelttiltaket.

Saksbehandlingen kan gjøres mer effektivt, men har begrenset innflytelse på prisdannelsen.

Muligheter: leiemarkedet

Økningen i rentene har gjort sitt til at det har forsvunnet mange boliger fra leiemarkedet. Dette har bidratt til økningen i leieprisene. Dersom man ser litt på leiemarkedet i de store byene, er det noen hovedtrekk som går igjen. De tre hovedgruppene som med litt vekslende størrelser legger press på leiemarkedet, er studenter, gjestearbeidere og Airbnb.

Den største gruppen som søker å leie leilighet i byene er studenter. I Oslo er det godt over 60 000 studenter, men bare 8 000 studentboliger. I Trondheim er det 34.000 studenter og 5100 studentboliger, i Bergen er det 26.000 studenter og 4290 studentboliger. Hvis vi ser på situasjonen i Oslo, er det klart at minst 52.000 studenter som må leie på det private markedet, gir et veldig press på leieprisene. Det å bygge studentboliger har allerede mange unntak i byggeforskriftene, noe som gjør det mulig å bygge rimelige studentboliger. Det å bygge ut universitet for flere studenter, sees ikke sammenheng med boliger til studentene. I Oslo bygges for eksempel det nye livsvitenskapsbygget ut, med en kostnadsramme på 12,5 milliarder som sikkert sprekker. Det uten tanke på antall nye studenter og hvor de skal bo. Politisk er det fullt mulig å flytte deler av universitetene ut av de store byene, og ikke tillate flere studenter i byene, enn det er studentboliger til.

En annen gruppe som legger press på utleiemarkedet, er gjestearbeidere. Ifølge SSB er det for tiden i underkant av 13 000 ikke bosatte lønnstakere i Oslo. Oslo Kommune har gjort det stadig vanskeligere å opprette midlertidige brakkerigger for å huse disse. Det medfører at de fleste gjestearbeiderne er presset ut på det vanlige leiemarkedet. Å endre denne politikken er fullt mulig.

En tredje gruppe, som har kommet til de siste årene er Airbnb leilighetene. Disse utgjør et langt større problem i de store turistbyene ute i Europa, men de betyr også en del for utleiemarkedet i Norge. I følge Airbnb er det rundt 6000 Airbnb objekter i Oslo, hvorav over 1000 er på månedsleie. Hvis man regner 2 personer i gjennomsnitt pr Airbnb objekt, utgjør dette 12.000 personer.

Ifølge SSB er det 110.000 husholdninger som leier i Oslo. Det utgjør 31,5% av totalt antall husholdninger. Ifølge SSB er en gjennomsnittshusholdning i Oslo på 2 personer. Legger man det til grunn er det ca 220.000 personer som leier i Oslo. De tre gruppene over utgjør rundt regnet 75 000 personer, altså rundt 35% av leiemarkedet. Det virker derfor fullt mulig å gjøre noe med utleiesituasjonen i Oslo gjennom politiske vedtak. Situasjonen i de andre større byene er mer eller mindre den samme.

Muligheter: Nyboligmarkedet

Å bygge billigere enn markedet

Vi tenker oss at det generelle markedet innehar en gjennomsnittlig pris for ulike boligtyper. En tredje boligsektor eller andre, for kjøperne gunstige ordninger, innebærer at kjøpere kan få kjøpt en bolig til en lavere pris enn den gjennomsnittlige markedsprisen. En slik lavere pris kan oppstå på to måter. Enten ved at boligen med lavere pris er enklere og mer rasjonell enn gjennomsnittet  i boligmarkedet eller at det spares inn på andre kostnadselementer, eller ved at fortjenestemarginene til de ulike aktørene reduseres.

En juridisk konstruksjon for eie

Dersom boligen får en lavere pris enn det som er vanlig gjennom en enklere og mer rasjonell konstruksjon, vil prisen for så vidt reflektere markedsprisen. Dersom boligen får en lavere pris gjennom lavere fortjeneste hos aktørene i boligmarkedet, vil det oppstå en urealisert fortjeneste. Denne urealiserte fortjenesten er differansen mellom den gjennomsnittlige markedsprisen, og den lavere prisen boligen har blitt omsatt for. I dette tilfellet, er det viktig at det lages en juridisk konstruksjon, som sørger for at denne urealiserte fortjenesten forblir i prosjektet i hele dets levetid. Dersom det er muligheter til å ta ut denne fortjenesten, vil aktørene i produksjonsprosessen tenke at det er mer rettferdig at de tar den ut med en gang, enn at en eller annen senere aktør som ikke har gjort noe arbeid på prosjektet tar fortjenesten ut ved en senere anledning. En slik juridisk konstruksjon må være svært robust. Den må forhindre at en som selger en slik rimelig bolig tar ut fortjeneste via penger under bordet. Den må også forhindre at en som bestyrer en organisasjon, som kan selge slike billige boliger tar imot korrupsjon for å selge den til bestemte personer. En slik konstruksjon må være sterkere enn en stiftelse, som for eksempel en kommune kan oppløse, for så å ta ut fortjenesten selv, osv.

Rimeligere boliger gjennom enklere og mer rasjonell bygging

En rasjonell bygging starter allerede på reguleringsstadiet. Kommuner som forlanger 1,2 parkeringsplass under bakken for hver leilighet, har drept muligheten for rimelig bygging allerede på reguleringsstadiet. Men med en nøktern utforming av parkeringskrav, rasjonelle byggegrenser og gesimshøyder, bruk av rimelige og robuste materialer og et rasjonelt og gjennomprøvd byggesystem, vil det være mulig å bygge gode og pene boligblokker, med inntil 20% lavere kostnad enn dagens gjennomsnitt. Problemet med dette konseptet, er at det ikke finnes aktører i markedet som har dette som formål. Det betyr at all rimelig og rasjonell bygging, som fører til rimeligere kostnader, havner i boligutviklingsselskapenes lommer som merfortjeneste, framfor å komme kjøperne til gode. Skal dette bli en vei å gå, må det opprettes aktører som har slik rimelig boligbygging som formål, slik boligbyggelagene fungerte på 50- og 60 tallet.

Rimeligere boliger gjennom omfordeling av overskuddet

Det er mange som ønsker å tjene penger på boligbygging, uten å arbeide for fortjenesten. I dag, i en situasjon uten nevneverdig forbedring av produksjonen, hvor det tvert imot er sånn at produksjonen blir stadig dyrere, innebærer fortjenesten at den enes brød blir den annens død. Eller sagt på en annen måte, aktørene i boligbransjen må ta sitt overskudd direkte fra boligkjøperen. Spørsmålet er om det finnes muligheter for å redusere overskuddet i boligbransjen, til fordel for boligkjøperne. I byggebransjen i dag, er overskuddene ut over de rene kostnadene fordelt omtrent slik: første ledd – materialleverandører og grossister tar 20%, andre ledd – underentreprenørene tar 12-15%, tredje ledd – totalentreprenøren tar normalt 12% i fortjeneste på et prosjekt, fjerde ledd – boligutviklingsselskapet tar normalt 15-20% i fortjeneste på både bygging og tomtekostnad, femte ledd – staten tar 25% av de totale kostnadene i merverdiavgift, sjette ledd bankene tar inn penger både for byggelån og for utlån til boligkjøper. Summen av dette blir, at oppå selve kostnaden med å bygge bolig, hvor aktørene får for det arbeidet de har utført, betaler boligkunden langt mere enn kostnaden i fortjeneste til aktørene. Vi starter med material og arbeid = 1.

1. Leverandører og grossister legger ca 20% på materialkostnad. Materialkostnad utgjør ca halvparten og arbeid ca halvparten, dvs. fortjenesten på materialene utgjør ca .10% på totalen.
   1. 1 x 1,10 = 1,10
2. Underentreprenørene legger påslag på materialene og på utført arbeid, la oss benytte 13%.
   1. 1,10×1,13 = 1,243
3. Totalentreprenøren legger på 12% på underentreprenøren og eventuelt eget arbeid.
   1. 1,243 x 1,12 = 1,392
4. Banken gir byggelån, jeg benytter her 4% på hele entreprisekosten.
   1. 1,392 x 1,04 = 1,448
5. Boligutviklingsselskapet legger på 15-20%, jeg benytter her 18%.
   1. 1,448 x 1,18 = 1,708
6. 6 Staten vil ha 35% fortjeneste av det totale.
   1. 1,708 x 1,25 = 2,136
7. Boligkjøperen låner 80% av beløpet, penger som banken skaper med et tastetrykk. Vi forutsetter at kjøperen betale ned lånet på 25 år, med en rente som for tiden ligger i overkant av 5,7%.
   1. 2,136 + (2,136 x 0,8 x 0,875) = 3,64

Når man skjønner at på hver krone i kostnad, må boligkjøperen betale 2,64 kroner i fortjeneste til folk som vil tjene penger uten å arbeide, da skjønner man hvor viktig det er å holde kostnadene nede. Dette er den omfordelingen boligmarkedet har å by på, omfordeling fra boligkjøperen til markedsaktørene. En slik omfordeling blir problematisk når man ikke kan forbedre produksjonen så boligene blir billigere, men tvert imot laster på med stadig flere fordyrende tiltak. Spørsmålet er om det finnes muligheter for å redusere denne samlede fortjenesten, som boligkjøperen må betale for.

Kan boligkjøperen reddes fra boligmarkedet?

På 50- og 60-tallet, og ut over 70-tallet var det boligbyggelagene som utførte funksjonen boligutviklingsselskapene utfører i dag. Boligbyggelagene var nonprofitt organisasjoner, hvis formål var å skaffe medlemmene så rimelige boliger som mulig. Fra siste halvdel av 70- tallet og utover, ble deres oppgaver i større og større grad overtatt av boligutviklingsselskapene som hadde som oppgave å tjene penger til sine aksjonærer. De kilte seg inn med en fortjenestemargin, som gradvis økte til de 15-20% den er i dag. Også totalentreprenøren er en relativt ny konstruksjon. Dersom man hadde hatt en ideell organisasjon med en tomt og et formål om rimelig boligbygging, er det ikke veldig vanskelig å sjalte ut både boligutviklingsselskapet og totalentreprenøren, og engasjere folk, som kan utføre deres arbeid på timer, slik at fortjenesten i de leddene kuttes ut. I de dårlige tidene på 90-tallet ble det ved flere anledninger gjort direkte kjøp av materialer fra leverandører til entreprenøren i prosjektet. Det medførte at grossistleddet ikke fikk påslag, og at UE bare fikk påslag på eget arbeid og ikke på materialer. Slike direktekjøp er for tiden igjen blitt diskusjonstema i bransjen.

Husbanken var tidligere en finansieringskilde med rimelige betingelser til boligfinansiering. Den driver ikke lenger på det vanlige boligmarkedet, men med kommunale boliger til flyktninger og vanskeligstilte.

Staten tar inn sin andel av fortjenesten som mva. Boligkjøp er den største investeringen folk gjør i livet. Å ha en flat forbruksskatt på bolig, som alle må ha, er svært diskutabelt. Den burde, som inntektsskatten, vært progressiv.

Konklusjon

Mulighetene både til forenklet og rasjonell bygging innenfor dagens regelverk, og omfordeling av fortjenestemarginer til fordel for boligkjøperne, er begge fullt ut til stede. Det forutsetter imidlertid en organisasjon eller institusjon hvis formål er rimelig boligbygging, kombinert med politisk vilje på både kommunalt og statlig nivå. Dersom noe sånt lykkes, vil det medføre at boligen blir rimeligere enn gjennomsnittlig markedspris. Det må da finnes en juridisk konstruksjon, som sikrer at denne «fortjenesten» forblir i prosjektet i hele dets levetid, og ikke kan realiseres av senere aktører. Et initiativ i denne retningen vil nødvendigvis møte stor motstand blant dagens aktører i boligmarkedet, da det kan true deres fortjenestemargin og posisjon i boligmarkedet som det fungerer i dag. På litt sikt vil imidlertid gapet mellom den gjennomsnittlige markedsprisen for ny bolig og boligkjøpernes kjøpekraft bli så stort, at slike initiativ muligens vil presse seg fram.