Boligpolitikk del 1

Dette er del 1 av to artikler om boligpolitikk. Denne delen omhandler boligmarkedet som det er i dag. Del 2 som kommer senere, omhandler synspunkter på prisnivået for produksjon av boliger i dag, hvordan det generelle markedet kan utvikle seg framover, og på hvilke muligheter som finnes for å påvirke det generelle markedet og det å lage rimeligere alternative «lommer» enn det generelle markedet kan gi.

Bløffen de kaller boligmarkedet

Bolig, lys og brensel har blitt den utgiften som belaster nordmenns husholdningsbudsjett mest. Det går gjennomsnittlig over 30% av husholdningsutgiftene til bolig, lys og brensel.

Det blir nødvendig å tilhøre stadig mer bemidlede inntektsgrupper, for å kunne kjøpe bolig i de store byene.

Det smått utrolige i denne situasjonen er at såkalte kommentatorer i media, bransjefolk med særinteresser, økonomer og andre som gjerne vil ha fram meningene sine, er fullstendig på jordet når det gjelder boligmarkedet.

Omkvedet er at det må bygges flere boliger så prisene synker. Tanken har sitt utgangspunkt i skoleøkonomi om tilbud og etterspørsel. Når tilbudet øker og etterspørselen synker, skal i denne teorien prisene falle. La oss se på noen skrivebordsteoretikere:

Civita

Men et totalt gjennomregulert boligmarked, slik vi tidligere hadde i Norge, vil ikke sørge for at flere får mulighet til å eie egen bolig. Vil man virkelig gjøre noe med boligprisveksten og sørge for at flere kan eie sitt eget hjem, er det bare én ting som virkelig monner: Ubalansen mellom tilbud og etterspørsel må rettes opp. Beregninger fra Housing Lab ved Oslomet viser at 10.000 flere boliger i Oslo, alt annet likt, ville redusert prisene med ti prosent.

Høyre

Oslo Høyre mener at tilgang på flere boliger i markedet er det aller viktigste tiltaket for å dempe prisveksten og sikre at flere får eie egen bolig. I Oslo har saksbehandlingstiden økt dramatisk. Kommunen har drevet opp byggekostnadene med detaljerte særkrav, føringer og «veiledere».

Denne type kommentarer vrimler det av. Dette er bare tull, og bygger på skrivebordsteorien om tilbud og etterspørsel.

I virkeligheten er markedet som prismekanisme regulert bort

I virkelighetens verden er nyboligmarkedet et gjennomregulert marked, ikke av det offentlige, men av de private, særlig finanskapitalen. Hvis vi ser bort fra småhusproduksjonen, deles større blokk- og rekkehusprosjekter alltid opp i salgstrinn. Normalt er det 10- 60 boliger i et salgstrinn. Banken stiller alltid krav om at 50-70% av salgstrinnet skal være solgt, før de gir byggelån. Hvis det ikke selges mange nok boliger, gis det ikke byggelån, og det blir ingen bygging. Den mekanismen er i full sving nå om dagen. Det betyr at det aldri vil bygges flere boliger enn det de til enhver tid betalingsdyktige kjøperne etterspør. Prismekanismen i skrivebordsteorien om tilbud og etterspørsel er dermed opphevet. Det er i et slikt privatregulert marked umulig at det bygges så mange boliger at det påvirker prisene. Finanskapitalen og boligselskapene har full kontroll. Det som skjer når markedet er ekskludert som prismekanisme, er at det er underliggende forhold som påvirker prisene, noe jeg skal komme tilbake til. Problemet med disse underliggende forhold er at så og si alle fører til økte priser.

Stadig flere av de lavere inntektsnivåene må ut av byen eller være uten bolig i det hele tatt

Det som skjer i et marked hvor prismekanismen er ekskludert, er det som har startet i Norge, men har kommet mye lenger i land som USA, Frankrike og England. Hvis man tenker seg samfunnet delt opp i inntektsnivåer, vil først de laveste nivåene presses ut av byene, sånn som i Paris, London og New York. De laveste inntektsnivåene vil presses helt ut av det regulære boligmarkedet og over i campingvogner eller ut på gaten. Etter hvert som prisene på bolig øker, vil stadig flere av de lavere inntektsnivåene bli presset ut av byene og av boligmarkedet. I Norge er det enn så lenge støtteordninger for disse lavere inntektsnivåene, men det er forutsigbart at støtteordningene vil bli dårligere og dårligere. Høyere og høyere inntektsnivåer vil kreves for en bolig i byene.

At markedet som prismekanisme er satt ut av spill, betyr at det er andre årsaker som styrer boligprisene. Jeg synes det er hensiktsmessig å dele disse årsakene inn i to grupper. I den første gruppen er de langsiktige årsakene, som henger sammen med hvordan vareøkonomien fungerer i den historiske fasen den er i. I den andre gruppen er de mer kortsiktige årsakene til endringer i boligprisene.

De langsiktige årsakene

Høyinntektslandene gikk inn i en ny økonomisk fase på 80-tallet, som varte fram til 2020. På 80-tallet ble sentralbankenes rett til å trykke penger/gi kreditt, privatisert. De private bankene fikk retten til å gi kreditt, noe som i praksis er det samme som å trykke penger. Med noen tastetrykk på en datamaskin kunne de skape et lån. Et produkt skapt av et tastetrykk, som skulle betales tilbake med en høy pris, renta. Som om man laget en boligblokk og leide den ut, bare at produktet banken skapte som folk må slite og slepe for i 30 år ble skapt ved et tastetrykk. Denne omleggingen fører til en voldsom økning av gjeldsmengden i høyinntektslandene, og en tilsvarende økning av pengemengden i samfunnet. Det var utover 70-tallet stadig færre muligheter for investering i produksjon som kunne gi fortjeneste. Det førte til at veldig mye av dette gjeldsberget  investeres i eierskap av produksjonskapitalen i stedet for i forbedringer av produksjonen, og i formueskapital hvor boliger utgjør en viktig form. Kort sagt på områder hvor bankene kunne få sikkerhet for utlånene sine. Dette øker etterspørselen etter boliger og prisene stiger jevnt og trutt i hele denne fasen. Nominelt øker prisene fra 700 til 2900% i høyinntektslandene.

Det kan være interessant å se på utviklingen av boligprisene sammenlignet med gjennomsnittlig inntekt siden 1975. Vi ser at i alle land unntatt USA, som så vidt har hentet seg inn etter finanskrisen rundt 2009, har boligprisene steget mer enn de gjennomsnittlige lønningene. Men problemet beskrevet over, med at de lavere inntektsnivåene blir presset ut, gjelder allikevel for alle landene vist under. Det skyldes den svært ulike utviklingen i inntektsfordelingen i samfunnet, noe som gjør at den delen av samfunnet som har for lavt inntektsnivå til en bolig stadig blir større og større. Denne utviklingen er særlig synlig i USA og  i England.

I det store bildet er det altså privatiseringen av kredittgivingen i samfunnet, som fører til økningen av boligprisene i perioden 1980 – 2020.

Kapitalismens nye fase

Etter 2019, har høyinntektslandene gått inn i en ny fase. I stedet for oppbyggingen av gjeldsberg, som ikke lenger var mulig etter at renta i den forrige modellen sank til bortimot null, satser man nå på at staten skal finansiere en etterspørsel, slik at produksjonsbedriftene kan tjene penger igjen. Staten må skape etterspørselen, fordi forbedringer av produksjonen som gir fortjeneste har blitt mangelvare, og fasen med oppbygging av gjeldsberg som fortjenestens kilde har tatt slutt. Staten må kort og godt finansiere kapitaleiernes overskudd. Pandemien utgjorde en pangåpning på den nye fasen, med en voldsom statlig subsidiering av produksjonskapitalen, særlig Big Pharma. Kapitaleiernes grønne skifte er en måte å legitimere slik finansiering av kapitaleierne på. Å produsere strøm som er så dyr at ingen vil kjøpe den for det det koster å produsere den, så den derfor må subsidieres for å bli produsert, er et eksempel på denne type produksjon. Innenfor det grønne skiftet, er det et utall muligheter for denne subsidieringen, men også andre steder. Det militærindustrielle komplekset er jo voldsomt i skuddet for tiden. Denne formen for kunstig etterspørsel, kombineres med en økende omfordeling fra det arbeidende folket til kapitaleierne. En slik omfordeling skjer lettest gjennom at produksjonskapitalen øker prisene sine, noe vi har sett i alle høyinntektslandene. Nettopp en slik omfordeling vil skape stadig nye horder med inntektsnivåer, som er for lavt til å kjøpe bolig.

De mer kortsiktige prispåvirkninger

Jeg skal dra fram det jeg ser som de viktigste mere kortsiktige prispåvirkningene.

1. Prisdrivende regelendringer
2. Arkitekter og byggherrer
3. Prisøkninger
4. Tomtekost
5. Det grønne skiftet i byggebransjen
6. Endringer i befolkningsmengde
7. Endringer i areal pr beboer
8. Valutakurs
9. Saksbehandling

1 Prisdrivende regelendringer

Byggebransjen består av svært mange fag og enda flere produkter og leverandører. Det er aktører innen prosjektering, vareproduksjon, varesalg, bygging osv. Alle kriger for å endre regelverket til sin fordel. Tanken er at bare jeg får mitt igjennom er alt bra. Min del i det hele er så liten, og om det fører til kostnadsøkning er den så liten del av totalen. Det utrolige er at ingen av disse endringene er underlagt noe krav om utredning av hvilken kostnadskonsekvens de gir.

Et aktuelt eksempel kan være som følger. Parkeringsplasser i kjellere er svært dyrt og svært CO2 krevende. Sintef lager veiledning for bygging av P-plasser. Noen dommer i retten, har gjort at arkitekter og prosjekterende må følge disse anbefalingene. Det kom i 2023 en ny veiledning som legger målene til en SUV til grunn for utmåling av P-plassenes størrelse, dvs. at fordi noen bedrestilte kjører i SUV, skal alle med mindre biler betale for en SUV-størrelse på P-plassen.  De gamle bestemmelser innebar en kostnad på kr 371.000 per plass,  de nye bestemmelsene gir en kostnadpå  kr 423.500 pr plass. En økning på kr 52.500 pr plass.

CO2 utslipp fra grunnarbeid og bygging av kjeller ligger normalt rundt 700kg/m2. En parkeringsplass, går med nye bestemmelser fra 18 900 kg/CO2 til 21 000 kg/CO2. For den som har dypere interesse, se:

Innlegg: Når SUV fortrenger førstegangskjøperne

Nylig var det en landskapsarkitekt ute på bygg.no som mente at alle hus burde bygges med en hovedtrapp og en rømningstrapp, for da kunne landskapsarkitektene slippe å ha problemer med oppstillingsplasser til brannbil, se https://www.bygg.no/mener-brannoppstillingsplasser-forer-til-nedprioritering-av-uteomrader/1556318!/ En slik rømningstrapp utgjør 4m2 pr etg. og medfører en økning i byggekostnader på rundt kr 2000 per m2 BRA leilighet, og tapte salgsinntekter som tas igjen andre steder, på ca kr 60 000 pr leilighet. Det er tall en landskapsarkitekt ikke har noe forhold til.

Kostnadsøkningen kommer ikke bare på denne direkte måten, men også gjennom regelendringer som medfører stadig mer administrasjon i byggefasen. Antallet funksjonærer på en byggeplass har omtrent fordoblet seg. Så og si alle nye krav medfører prisøkninger. Det finnes noen få unntak andre veien, som når Oslo Kommune reduserer kravet til antall parkeringsplasser.

2 Arkitekter og byggherrer

Arkitekter bidrar sterkt til økende boligpriser. De vil gjerne tegne prosjekter som skal vise høy klasse arkitektur. De vet veldig lite om hva som koster penger. De frigjør seg gjerne fra rasjonelle spennvidder og rasjonelt byggesystem, de klarer ikke å tegne riktig utførte sjakter og tekniske anlegg, de styrter bort til den dyreste materialhylla fordi de tror god arkitektur er det samme som dyre materialer. Å lage god arkitektur med enkle materialer og rasjonell bygging, er visst ikke på pensum. Byggherrene klager på alle andre, mens de selv presser den gjennomsnittlige prisen opp. Nå for tiden skal f.eks. alle ha dyr 1 stavs parkett mener boligutviklingselskapene. En førstegangskjøper klarer seg med langt enklere gulv, men 1 stav er på mote blant boligutviklingselskapene, så da skal alle ha det.

3 Prisøkninger

I de senere årene har det vært noen voldsomme prisøkninger på materialer og underentrepriser. Tekniske fag har nær doblet prisen. Trevareprisene har skutt i været, betongprisene har tatt av med rakettfart, vinduer har økt nærmere 80%, og sånn har det vært for nesten alle vareslag.

4 Tomtekost

Tomtekostnaden utgjør en stadig økende andel av boligprisen. I Oslo er det veldig lite ubebygde tomter som har kollektivtransport i nærheten. Det er satt en grense mot utvidelse i marka, og vestover overtar stort sett glissent bebygde eneboligområder etter Majorstua. Det er derfor ingen måter å utvide byen dersom man ikke gjør inngrep på de områdene. I de andre store byene er utvidelsesmulighetene litt varierende, men mye av det samme. Dette har ført til en svært kraftig økning av tomtekostnadene. Siden 2000, har de vel omtrent femdoblet seg.

5 Det grønne skiftet          

Alle byggeprosjekter må nå levere CO2 budsjett og regnskap. Dette har medført et voldsomt byråkrati og utgjør en betydelig kostnadsøkning i boligprisen. Det gir jo mange nye arbeidsplasser, men alle disse utgjør bare tilleggskostnader i boligbyggingen. I byggebransjen er det noen få store drivere som sement og stål. Hadde man fatt bukt med disse, kunne man redusert resten over tid, med mindre kostnadskrevende tiltak. EU’s taksonomi er et annet prisdrivende grønt tiltak. Det vil gi dyrere renteutgifter til alle som ikke bor i nybygd, godt isolert bebyggelse.

6 Endringer i befolkningsmengde

Når befolkningsmengden i et land øker, vil etterspørselen etter bolig øke, dersom antall m2 pr person er konstant. Og tilsvarende hvis befolkningsmengden i et land synker vil etterspørselen etter boliger synke, dersom antall m2 pr person er konstant. Den samme betraktningen gjelder for forflytninger av befolkningen innen et land. Søker folk seg mot de store byene vil prisene der øke, søker folk seg ut av de store byene vil prisene der synke.

I 1980 var det 4,1 millioner innbyggere i Norge, mens det i 2020 var 5,4 millioner. En økning på i overkant av 30%.

7 Endring i areal pr beboer

Endring i areal pr beboer virker sammen med endringer i befolkningsmengden. Når arealet stiger forbrukes det mer bolig per person. Det er noe ulikt tallgrunnlag hos SSB, som kan skyldes endringer i beregningsgrunnlaget. Det ene tallgrunnlaget viser rundt 10m2 mer enn det andre, men regnet som prosentvis økning er resultatet det samme innenfor hvert tallgrunnlag. Arealet i 1980 var rundt 46m2, mens det i 2020 var rundt 68m2. Man kan si at fra 1980 til 2020 økte boligarealet per person med nesten 50%.

8 Valutakurs

Fra og med 2001 til april 2022 solgte Norges Bank kroner for i gjennomsnitt 270 millioner per dag. Siden salget startet i april 2022 i 2023 og hittil i 2024 har Norges Bank solgt kroner for i gjennomsnitt 1,47 milliarder hver dag. https://www.norges-bank.no/tema/Statistikk/valutatransaksjoner-daglig/

Dette gjenspeiler seg i kronekursen som vist under. Fra den måneden salget startet, april 2022 til i dag har kronen falt fra med 20% mot dollar (vist under) og omtrent det samme mot andre valutaer, og faller fortsatt.

Dette har gitt sterke utslag for i byggevarer. Trelast, produseres jo i Norge, men når produsentene kan få høyere priser ved å eksportere trelasten pga. den lave kronekursen, gjør de jo det. Så den lave kronekursen får konsekvenser både fordi importerte byggevarer blir dyrere, og fordi norskproduserte varer, via eksportmuligheten, blir dyrere.

9 Saksbehandling

For treg saksbehandling med regulering og rammesøknader er det boligutviklingsselskapene alltid trekker fram. Og de har jo rett i det, men mange av dem har seg selv å takke. Det ligger stor fortjeneste i å overutnytte tomtene. Mange av reguleringssakene ender dermed med to forslag til politisk behandling, forslagstillerens forslag og Plan- og bygningsetatens forslag. Samtidig er det også sånn at det blir trangere og trangere rundt tomtene som skal bebygges. Det blir fler og fler hensyn å ta, og i et demokrati vil det medføre lengre saksbehandlingstid. Saksbehandling kan gjøres mer effektivt og mye kan forbedres, men boligutviklingsselskapene sutrer på Plan- og bygningsetatene, fordi de ønsker seg høyere utnyttelse av tomtene så de kan tjene mer penger.