oss 150 kroner!
De to viktigste formene for formueskapital; næringseiendom og boligeiendom, er i ferd med å krakelere i USA. Etter en periode på 40 år med inflasjon på denne typen kapital, er den i ferd med å miste verdi. Hvorfor skjer det, og hvor går veien videre.
Næringseiendom
Hvis vi først ser på næringseiendom er det sånn at det i 1. kvartal i år ble det ledig ytterligere 750 000m2 næringslokaler i USA. Det er nå en ledighetsgrad på 22,6% for næringseiendom i USA. Ledighetsgraden når pandemien startet var rundt 12%. Dette ifølge en rapport fra JLL. https://www.jll.com/content/dam/jllcom/en/global/documents/reports/research-reports/25-research-us-office-market-dynamics-q1-2025.pdf
Dette er en svært høy ledighetsgrad, og en del kapitaleiere begynner å få problemer med å betale på lånene sine. Rundt årsskiftet lå misligholdsraten rett under 11%, like høyt som under finanskrisen.
Mislighold av lån til næringseiendom
Misligholdet har gått noe ned siden årsskiftet, muligens fordi veldig mange forsøker å omgjøre næringsbygg til andre formål, særlig boligblokker. Men med den nye tilførselen av ledige lokaler, som mange er offentlige og stammer fra Elon Musks DOGE prosjekt, kan man forvente at misligholdsraten vil ta seg opp igjen.
Boliger
Det amerikanske boligmarkedet sliter med det samme som det norske markedet, og markedene i andre vestlige kapitalistiske land. På toppen av 35-40 år med inflasjon (ekstraordinær prisstigning) på boligverdiene, har det kommet en treårig kostnadseksplosjon i byggevirksomheten. På toppen av det har boliglånsrentene steget kraftig. Den ligger nå i USA rundt 7%, opp fra rundt 4%.
Rentenivå på boliglån med 30 års nedbetalingstid
Disse tre faktorene; 40 år med inflasjon av boligverdiene, eksplosjon i byggekostnader og høye boligrenter kjenner vi igjen i hele den vestlige kapitalistiske verden. Det har i USA ført til en nedgang i salget av leiligheter. Den enkleste måten å illustrere nedgangen på, er utviklingen av innvilgede boliglån, som viser en kraftig nedgang.
Innvilgede boliglån
I USA, til forskjell fra Norge, har boligbyggerne likevel valgt å holde i gang en del boligbygging. Det har ført til en stadig økende lagerbeholdning av nye usolgte boliger, illustrert for eneboliger med grafen under. Med små endringer i rentenivået i sikte, kan man nok forvente en økning i antall konkurser hos de som sitter på store lagre av usolgte boliger.
Nye eneboliger til salgs (under bygging og ferdige)
I sum har prisutviklingen og de høye rentene ført til et fall i salget av eksisterende boliger fra rundt 5,5 millioner enheter i 2020, til 4,5 millioner enheter i dag. Prisene er fortsatt over det de var i 2020, men er på vei nedover. Priser på leiligheter nådde en topp i 2022, men har siden falt rundt 10%.
Hvorfor skjer dette?
- 40 år med inflasjon på formueskapital.
- Priseksplosjon i byggebransjen.
- Høyere renter på lån.
En utvikling som startet på 1970-tallet, ble ferdig utviklet på 1980-tallet med en privatisering av pengetrykkingen i samfunnet. Pengetrykking som tidligere hadde vært et statlig anliggende, ble privatisert gjennom at de private bankene fikk mulighet til å låne ut mye mer penger enn det de hadde i innskudd. Privat bankvirksomhet låner ut penger mot sikkerhet i fysiske objekter, som oftest et formueskapitalobjekt. Det medførte en dreining av utlån over mot formueskapital (bolig og næringseiendom), bort fra produksjonskapital. Med et økende pengevolum rundt formueskapitalen, ble det stadig flere som ville kjøpe formueskapital, og prisene steg. Det økte pengevolumet tok form av et gjeldsberg og inflasjon på formueskapitalobjekter.
Det økende gjeldsberget ble muliggjort av en rente som falt fra rundt 18% på 1980-tallet, ned til 0 rett før pandemien i 2019. Da stanset muligheten for økning av den private pengetrykkingen opp. Den foreløpige planen til kapitaleierne var at staten igjen skulle overta økning av pengemengden fra de private bankene. Det gjorde staten, først gjennom Covid og så gjennom det grønne skiftet. Ulempen med denne økningen av pengemengden var at den ikke gikk til formueskapital, men til produksjonskapital. Det førte til at inflasjonen skiftet tilbake fra inflasjon på formueskapital, til inflasjon på produserte varer. Resultatet ble blant annet en kostnadseksplosjon i byggebransjen.
Finanskapitalen kunne ikke sitte rolig å se på at industrikapitalen økte sin fortjeneste gjennom sine prisøkninger, og hevet renten for å få sin andel av den. Dermed en fullskala (moderne uttrykk) inflasjon.
Hvor går veien videre?
Bakteppet både for næringseiendom og boliger, er utviklingen i finanskapitalen. Den har gjennom epoken som varte i 35-40 år levde med en stadig økende sikkerhet for lånene den har gitt, gjennom den inflasjonen som har vært på formueskapitalen. Når verdien på formueskapitalen flater ut og verdiøkning erstattes av en tidvis nedgang, blir finanskapitalen langt forsiktigere med å gi nye lån til transaksjoner med formueskapital. Det blir vanskeligere å få lån til nye investeringer. Det betyr at det blir langt færre kjøpere, og prisene vil ikke lenger øke på grunn av at kjøpersiden øker.
Når det gjelder næringseiendom har vi sett at mislighold av lån er høyt. Det slår ut som svekket inntjening for finansnæringen, men amerikansk næringseiendom har en veldig spredning på långiversiden. Internasjonale banker, amerikanske banker, pensjonskasser, finansieringsinstitusjoner osv. Det medfører at også tapene får en stor spredning, og risikoen for finanskrise blir mindre. Enkelte forretningsbanker i USA har allikevel en stor del av sine utlån knyttet opp mot næringseiendom, og for disse kan det bli et problem. Hvis vi ser litt framover, på mellomlang sikt, så pågår det et kontinuerlig arbeid for å få næringsbygg ut av dette markedet, gjennom å konvertere byggene til andre formål eller ved å rive dem for å bruke tomtene til noe annet. Etterspørselen vil neppe ta seg opp igjen. Trenden med hjemmekontor, netthandel som overtar for kjøpesentre, pressede fortjenestemarginer og høye byggekostnader er forhold som vil holde etterspørselen nede. I tillegg kommer trenden med offentlige besparelser innledet av Elon Musk med DOGE prosjektet. På lengre sikt er det vanskelig å se noen muligheter for bedring i etterspørselen. Kampen vil stå om å få mest mulig næringseiendom ut av næringsmarkedet, til minst mulig tap.
Modellen som ga inflasjon i næringskapital i 40 år er avsluttet. Statlig subsidiering av produksjonskapitalen gjennom Covid og det grønne skiftet har ikke gitt noen resultater for formueskapitalen. Omleggingen til militarisering av økonomien og sponsing av militærproduksjonen, vil neppe gi særlig flyt av penger til generell næringseiendom. Noe løft i produktiviteten med økende fortjenester og produksjonsvolum er det vanskelig å se for seg i USA. Det vil medføre en vedvarende vanskelig situasjon for næringseiendom, og en videre svekkelse virker mer sannsynlig enn en framgang.
Når det gjelder boligkapitalen, virker den på to markeder, som riktignok påvirker hverandre. Det er markedet for nybygg, og markedet for brukte boliger. I USA er det vanlig med fast rente på boliglån, ikke flytende rente, som vi er vant med i Norge. Det medfører at det høye rentenivået slår inn først og fremst ved kjøp av nye boliger i USA. Det, kombinert med en treårig kostnadseksplosjon, har som vi har sett ført til et kraftig fall i søknader om nye boliglån. Det som da skjer på nyboligmarkedet i USA er det samme som skjer i Norge. Etterspørselen etter nye boliger krymper fordi det blir færre og færre som har råd til å kjøpe boliger til den stadig høyere prisen, med de stadig høye rentene. De som ikke lenger har råd til ny bolig overføres til bruktmarkedet. Det kan gi en økning i de nominelle boligprisene. Men det virkelige resultatet av høyere priser og høyere renter, blir at boforholdene til folk vil bli forverret. Det vil skje på flere måter. I en lang periode har boarealet pr person vært i økning. Dette vil reverseres og trangboddheten vil øke. Vi ser den tendensen i alle vestlige kapitalistiske land allerede. Det er press for å bygge stadig mindre leiligheter, og få flere til å bo med kollektivløsninger. En annen ting som vil skje er at stadig flere vil presses over i utleiemarkedet, og videre over i bobil og campingbymarkedet. I Norge krymper utleiemarkedet for tiden, fordi det høye rentenivået gjør at mange selger utleieboliger. Et tredje forhold er at det har vært mange år med bra vedlikehold på boligmarkedet, man kan forvente at det vil bli et dårligere vedlikehold, og forslumming vil igjen vokse fram som et problem. Mange vil presses ut av de urbane sentrene hvor prispresset er størst, og over i mindre tettbebygde strøk med billigere boliger. Det er en tendens som er synlig i de fleste vestlige kapitalistiske land.
Framtiden
Det er i de vestlige kapitalistiske land alt for lite produktivitetsforbedring til at det skapes så store fortjenester at det er nok til forbedring av det arbeidende folkets situasjon. Det tok slutt på 1970-tallet. Så har det fulgt en epoke med privatisert pengetrykking, som har gjort gubbene på Wall Street store, og som har muliggjort at folks boligbehov kunne dekkes av et voksende gjeldsberg. Det tok slutt i 2020. Så er man tilbake til statlig subsidiering av kapitaleierne, noe som har ført til at formueskapitalen ikke lenger tilføres en økende mengde lånekapital. Da stopper inflasjonen på formueskapital opp, prisøkningen på næringsbygg stagnerer og for boligsektoren vil det slå ut først og fremst i forverrede boforhold for det arbeidende folket. Den type forverrede boforhold som er listet over, betyr i realiteten at prisen for pr. m2 bolig delt på antall mennesker i samfunnet går ned, selv om m2 prisen for solgt boligareal på markedet kan øke. Denne krakeleringen av formueskapitalen vil etter min mening være en langsiktig trend, som vareøkonomi (spesielt ikke den vestlige kapitalistiske versjonen) ikke lenger har noen muligheter til å løse. Det vil ikke la seg løse før samfunnet innfører en arbeidsøkonomi.
Se:
